Trọng Đại (Theo Nikkei Asian Review)
Hôm 7/10. hàng chục chủ sở hữu căn hộ đã tập trung bên ngoài văn phòng bán hàng của một dự án bất động sản tại thành phố Nam Dương, tỉnh Hà Nam, Trung Quốc, để yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại tiền. Giá trị các căn nhà mà họ mua đã giảm ít nhất 30% chỉ sau chưa đầy một năm. Giá trung bình các sản phẩm bất động sản tại nhiều dự án khác cùng của chủ đầu tư này ước tính giảm hơn 40%.
Nam Dương, thành phố có tới 10 triệu dân, là một ví dụ điển hình cho làn sóng bùng nổ thị trường bất động sản tại các đô thị cấp 3 và 4 tại Trung Quốc. Trong vài năm qua, với dòng dịch chuyển dân cư từ khu vực nông thôn tới các đô thị nhỏ như Nam Dương, các nhà phát triển bất động sản như Evergrande Group và Country Garden Holdings nhanh chóng xuất hiện tại đây.
Sau đó, chính phủ Trung Quốc, vốn rất quan ngại về rủi ro tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản, đã có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với thị trường này. Kể từ khi ông Tập Cận Bình phát biểu trong năm 2017 rằng “nhà là để ở, không phải công cụ đầu cơ”, các nhà lập pháp đã áp dụng một loạt các biện pháp nhằm hạn chế tình trạng các nhà phát triển bất động sản đổ xô đi vay vốn để thực hiện dự án, bên cạnh đó, là siết chặt các tiêu chuẩn các khoản vay thế chấp.
Những tác động có đôi phần tiêu cực từ những chính sách thắt chặt nói trên đã nhanh chóng lan tỏa ra toàn lĩnh vực bất động sản khi quốc gia đông dân nhất thế giới vẫn đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở, theo nhiều chuyên gia.
Kể từ khi chính phủ Trung Quốc thắt chặt khả năng vay vốn hồi năm ngoái, nhiều nhà phát triển bất động sản phải đối mặt với trình trạng sụt giảm doanh thu, khiến cho gánh nặng tài chính càng trở nên nghiêm trọng hơn. Kể từ tháng 9, mức độ xếp hạng tín nhiệm của 9 công ty bất động sản Trung Quốc bị hạ tới 20 lần. Cuộc khủng hoảng nợ, rất có thể sẽ khiến Evergrande sụp đổ, làm dấy lên không ít lo lắng trên thị trường.
Và kết quả là các nhà phát triển bất động sản gần đây tỏ ra ít “hào hứng” hơn đối với chính lĩnh vực kinh doanh của mình, qua đó, gián tiếp gâp áp lực lên nguồn thu của chính quyền các địa phương. Sự hụt thu đó sau cùng sẽ ảnh hưởng tới nguồn lực dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế.
 |
| Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc ghi nhận doanh số bán nhà giảm đáng kể từ năm ngoái. Ảnh: Reuters. |
Lĩnh vực nhà ở 'rùng mình'
Trong khi đó, doanh thu căn hộ cũng giảm sút dưới áp lực thắt chặt các khoản vay thế chấp, ban hành bởi một vài thành phố. Một môi giới bất động sản tại tỉnh Hà Nam chia sẻ với tờ Caixin rằng doanh thu bán hàng trả trước các căn hộ giảm từ 30% tới 40% trong năm nay.
Lĩnh vực bất động sản đang bị ảnh hưởng lớn khi phải tuân theo các quy định về mức giá tham khảo ban hành bởi chính quyền nhiều địa phương, vốn nhằm mục đích hạn chế giá trị các khoản vay của người mua nhà. Trong tháng 2, thành phố Thâm Quyến cho áp dụng mức giá tham khảo đối với các sản phẩm bất động sản trả trước tại 2.595 khu vực dân cư, và cấm các ngân hàng duyệt các khoản nợ lớn hơn mức giá tham khảo đó. Doanh thu bất động sản trả trước tại thành phố này đã giảm xuống chỉ còn 1.765 giao dịch trong tháng 8, thấp hơn rất nhiều so với từ 5.000 đến 8.000 giao dịch trong thời gian trước.
Nhiều địa phương khác như Tam Á, Thành Đô và Tây An cũng nối bước Thâm Quyến. Các mức giá tham khảo đối với phần lớn các sản phẩm bất động sản trả trước áp dụng tại tỉnh Quảng Châu được cắt giảm từ 30% tới 50%. Nhiều đơn vị bán hàng cho biết các mức giá tham khảo là “không thể chấp nhận” và gây ra sự sụt giảm nghiêm trọng trong số lượng các giao dịch, theo Huang Tao, giám đốc Centaline Property Agency, có trụ sở tỉnh Quảng Đông.
Tại một dự án mới tại thủ phủ Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông, nơi các sản phẩm thường được bán hết chỉ sau vài phút mở bán, chủ đầu tư hiện tại phải chi tới 15.500 USD/sản phẩm cho các môi giới. China Vanke, một trong 3 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, vốn chưa từng làm việc với các đơn vị môi giới, gần đây đã phải ký một thỏa thuận môi giới đối với 2 dự án tại Thâm Quyến, theo tiết lộ của một môi giới viên địa phương.
Hoa hồng môi giới là một chỉ số tương đối quan trọng trên thị trường bất động sản. Mức hoa hồng càng cao chứng tỏ chủ đầu tư của dự án đó đang gặp khó khăn trong khâu tự bán hàng, theo Deng Haozhi, giám đốc National Real Estate Manager Alliance.
Tổng doanh thu của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc chỉ đạt hơn 113 tỷ USD trong tháng 9. Con số này giảm tới 36,2% so với cùng kỳ năm trước đó, và 20,7% so với tháng 8, theo một báo cáo từ China Real Estate Information Corp (CRIC).
Thông thường, tháng 9 và tháng 10 thường là thời điểm mua sắm bất động sản sôi động nhất tại Trung Quốc. Nhưng trong suốt tuần nghỉ lễ hồi đầu tháng 10, doanh thu từ các căn hộ mới đã giảm tới 33% so với cùng kỳ năm 2020 tại nhiều thành phố, được theo dõi bởi China Index Academy.
Nhu cầu mua đất sụt giảm
Trong khi đó, các phiên đấu giá đất tổ chức bởi chính quyền các địa phương lại không thu hút được nhiều sự quan tâm như trước kia. Khoảng 27% các lô đất chào bán không nhận được bất cứ một hồ sơ dự thầu nào trong tháng 9, theo dữ liệu của CRIC. Nguồn thu của chính quyền các địa phương sẽ giảm xuống trong năm 2022, sau khi tăng trưởng chậm vào năm nay, theo dự báo của bộ phận Dịch vụ nhà đầu tư thuộc Moody's.
Một vài thành phố, ví dụ như Thượng Hải và Hàng Châu, nằm tại khu vực phía Đông tỉnh Chiết Giang, gần đây đã cho tạm dừng các phiên đấu giá đất. Có chưa đến 50% các cô đất chào bán trong phiên đấu giá mới nhất tìm được chủ mới, trong đó, có một số lô được giao dịch tại mức giá chào bán.
Phần lớn khách hàng mua đất trong các phiên đấu giá gần đây tại tỉnh Quảng Châu là các đơn vị phát triển bất động sản, trong đó có China Overseas Property, Guangzhou Pearl River Industrial Development Holdings và Yuexiu Enterprises. Những công ty kể trên rất hiếm khi tham gia vào các phiên đấu giá đất. Họ mua thêm đất chỉ nhằm gia tăng mức độ tự tin từ phía khách hàng trong bối cảnh thị trường ảm đạm, theo chuyên gia bất động sản Deng.
Lĩnh vực bất động sản đã không còn quá hấp dẫn, và sống sót là mục tiêu tối thượng tại thời điểm này, theo Lu Tinh, nhà kinh tế học trưởng về Trung Quốc trưởng tại Nomura Holdings. Sẽ ngày càng có ít hơn các công ty phát triển bất động sản tiến hành mua đất, và số lượng các giao dịch mua bán bất động sản vì thế cũng sẽ giảm xuống, ông cho biết.
 |
| Một khu chung cư đang xây dựng dở dang ở thành phố Thái Thương, tỉnh Tô Châu, Trung Quốc, ngày 22/10. Ảnh: Reuters. |
Tác động lên nền kinh tế
Những lo lắng về tác động của quá trình “kiểm soát chặt chẽ” lĩnh vực bất động sản lên nền kinh tế đã làm dấy lên không ít tranh luận về việc liệu Bắc Kinh có nới lỏng các quy định hiện tại hay không nhằm giảm bớt khó khăn cho nền kinh tế số 2 thế giới.
Louis Kuijs, trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế châu Á tại Oxford Economics, cho biết đà tăng trưởng chậm tại của lĩnh vực bất động sản dân cư sẽ kéo tụt tốc độ phát triển của Trung Quốc trong quý IV năm nay, từ 5% xuống còn 3,6%.
Để có thể ổn định lại thị trường bất động sản, một vài chính quyền địa phương đã bắt đầu nới lỏng áp lực thanh khoản đối với nhiều nhà phát triển và nỗ lực gia tăng nhu cầu của thị trường. Hồi đầu tháng này, thành phố Cáp Nhĩ Tân đã ban hành một loạt các chính sách hỗ trợ thị trường, gỡ bỏ một số quy định ảnh hưởng tới doanh thu bán trước của các chủ đầu tư, và cung cấp gói hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu.
Một vài chính quyền địa phương yêu cầu các nhà phát triển bất động sản không được hạ giá quá nhiều. Chính quyền 7 thành phố, bao gồm Nhạc Dương, tỉnh Hồ Nam, và Đường Sơn, Trương Gia Khẩu, tỉnh Hà Bắc, đã tổ chức các buổi đối thoại với nhiều công ty bất động sản và áp đặt mức chiết khấu tối đa các công ty này phải tuân theo.
Các cơ quan chức năng ngành tài chính cũng đã yêu cầu nhiều ngân hàng phải gia tăng tốc độ phê duyệt các hồ sơ cho vay thế chấp trong quý cuối cùng của năm nay. Nhiều ngân hàng cũng đã được cho phép thanh lý các khoản vay thế chấp bất động sản nhằm gia tăng hạn ngạch dư nợ, theo một nguồn thạo tin.
Giữ nguyên chính sách
Trong một báo cáo phát đi ngày 29/9, Tianfeng Securities dự báo doanh thu thị trường bất động sản và tình hình tài chính của các doanh nghiệp sẽ phần nào được cải thiện trong quý IV. Nhưng phần lớn các chuyên gia lại cho rằng quyết tâm “nhà là để ở” của Bắc Kinh sẽ không thay đổi trong dài hạn, do đó, sẽ rất khó để có thể làm đảo ngược được đà đi xuống của thị trường bất động sản về lâu về dài.
Nhiều nguồn thạo tin chia sẻ với Caixin rằng việc gỡ bỏ hoàn toàn các quy định thắt chặt tài chính là điều không thể. Cơ chế quản lý chặt chẽ đối với quy trình cho vay bất động sản của Trung Quốc sẽ vẫn được áp dụng như là một phần của chính sách ổn định thị trường, theo báo cáo của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC).
Cơ chế này, lần đầu được công bố vào tháng 12/2020, quy định tỷ lệ cho vay bất động sản và các khoản vay thế chấp trên tổng số dư nợ của các ngân hàng.
Trong một cuộc họp hồi tháng 9, PBOC và Uỷ ban quản lý, giám sát Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc đã kêu gọi các tổ chức tài chính hợp tác với chính quyền các địa phương nhằm duy trì sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích của người mua nhà.
Chính phủ Trung Quốc nhấn mạnh rằng bất động sản không được coi là một bệ phóng ngắn hạn đối với nền kinh tế, theo Zou Lan, trưởng bộ phận thị trường tài chính tại PBOC. PBOC đã yêu cầu các định chế tài chính duy trì mức tín dụng “ổn định” đối với lĩnh vực bất động sản.
Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản bắt đầu có xu hướng giảm trong khoảng thời gian gần đây sau khi một vài nhà phát triển bất động sản vướng vào những khó khăn liên quan đến vấn đề thanh khoản, nhưng đây là một hiện tượng bình thường, Zou cho biết.
Chính phủ sẽ không gỡ bỏ các biện pháp kiểm soát đối với lĩnh vực bất động sản, cho dù đã có những đánh giá lại trong khoảng thời gian gần đây, Lu chia sẻ. Khả năng Bắc Kinh thay đổi quan điểm đối với lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn là tương đối thấp. Lần thắt chặt chính sách này phản ánh quyết tâm lớn của chính phủ Trung Quốc, và chính quyền các địa phương cũng không ngần ngại thực thi các quy định mới, ông chia sẻ với Caixin.
Thời điểm chính phủ Trung Quốc thay đổi chính sách thắt chặt hiện tại sẽ phụ thuộc vào quy mô bán tháo trái phiếu đồng USD của các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc, tác động của tình trạng bán tháo đối với thị trường trái phiếu trong nước, và mức độ khó khăn tài chính mà các địa phương gặp phải do thiếu hụt nguồn thu từ thị trường bất động sản.
Nhưng nhìn chung, quyết tâm của Bắc Kinh nhằm giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư bất động sản sẽ không dễ dàng thay đổi, Lu cho biết. Ngay cả khi các quy định được nới lỏng phần nào, thì các chính sách cốt lõi vẫn sẽ được giữ nguyên, trong đó phải kể đến “3 lằn ranh đỏ”.
Lu cũng gợi ý rằng chính phủ cần phải nỗ lực nhiều hơn trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến thị trường nhà ở trong trung và dài hạn, ví dụ như gia tăng nguồn cung các dự án xây dựng được chính phủ hỗ trợ, đồng thời nâng thuế bất động sản nhằm gia tăng nguồn thu của chính quyền các địa phương phục vụ cho các dự án nhà ở có giá rẻ.